[REITs是什麼？] 小資族成為包租公、包租婆的捷徑

 什麼是REITs(不動產投資信託）

REITs的英文全名是「Real Estate Investment Trust」，也就是不動產投資信託基金的意思。
是可以在股票市場中交易的一種商品，簡單來說就是將不動產證券化，讓你可以透過小資金就可以投資不動產(房地產)。
投資REITs就好像你擁有一部分的房地產權，假如一棟房地產要3,000萬美金，而你擁有其中的『1 / 3,000萬』，就感覺是『你擁有那棟房地產中的一小塊磁磚』一樣。
REITs的現金流主要來自租金收入、維修管理費、出租率等，而且你要知道REITs的出租並不是你想像中「租給住家收房租費」。
反而是REITs有很多案子都是租給商辦、數據中心、工業用地、醫院等，甚至連土地出租、建築物上的設備等都可以算是項目之一，跟你想像中的租房子應該會有點不同。
所以基本上REITs的現金流在租客沒有違約的情況下，他們的現金流收益是非常穩定的。
另外在美國的REITs有被規定90%以上的獲利必須配發給股東當作股息，也因此他們可以免掉一些稅務。

REITs跟一般房地產的比較

	REITs	房地產
預備資金	小(萬元可入場）	大
維護管理費	0.12%	0.12%(水電裝潢維護等）
具備專業知識	少	多
年化報酬率	7-10%	3-6%
流動性	高 (當天可交易）	低(房屋脫手需時間)

REITs（不動產投資信託）優缺點

優點1: 投資門檻低 --> 台幣1~2萬內可以買到

優點2: 收益穩定 --> 如果投資美國REITs， 美國政府規定REITs要將90%以上的盈利配發給股東，可以創造穩定的被動收入。

優點3: 有效抗通膨 -->美國消費權數佔比最大的是居住類別，所以租金上漲會較大的影響美國的物價指數。

優點4: 買賣方便

優點5: 投資多元化

缺點1: 無實體資產

缺點2: 需要考量管理團隊績效

缺點3: 不會有爆發性成長

REITs指標

1. 股息(Dividend per share)是否逐年穩定成長
   
2. 旗下房地產控制率(Portofolio occupancy)，尤其在經融危機時期的控制率如何？
3. 平均租約(lease)是否為長期租約？
4. 旗下地產是否多元化？(高檔購物中心易受經濟危機影響)
5. 槓桿率(leverage)是否太高？
   
6. 股息發放率(Payout ratio): 如果發放率長期100%，可能是借錢在發放股息
7. 營運現金流(FFO): Funds from Operations = net income + depression+amortization -gains on sales of property
8. Price to FFO ratio取代PE ratio in stock，來衡量股價是否合理。

危險REITs

抵押型REITs(Mortage REITs)：非直接投資於不動產，而是借錢給不動產公司/個人賺取利差，因此收益的主要來源是該債權的利息收入。屬於高回報高風險投資，槓桿率高。

美股REITs wish list

美股代號	特色	股息	配息頻率	年報酬
Reality income corporation, o	標普500成分股，零售商租賃。	4.36%	每月	16.4%
VNQ	41%投資於專業不動產信託公司	3.75%	每季	7.68%